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VÍCIOS REDIBITÓRIOS, EVICÇÃO, DIREITO DE VIZINHANÇA
                                                Antonio Carlos de Paula
 
 
 
 
 
VÍCIOS REDIBITÓRIOS
 
Esta figura jurídica só pode ocorrer se partimos do princípio da existência de vício ou defeito oculto na coisa, de tal forma que a mesma tenha o seu valor significativamente diminuído, ou se torne imprópria para o uso. Desde que tenha o adquirente preenchido os requisitos exigíveis legalmente, poderá judicialmente requerer o que lhe é de direito por ação redibitória, dissolvendo-se assim o contrato.
 
“vício redibitório aproxima-se muito mais de uma causa de dissolução contratual do que propriamente do sistema de responsabilidade civil, muito embora a parte prejudicada tenha o direito de ser devidamente indenizada” (GAGLIANO, PAMPLONA, p.184, 2006)
 
Maria Helena Diniz preceitua o seguinte:
“Os vícios redibitórios, portanto, são falhas ou defeitos ocultos existente na coisa alienada, objeto de contrato comutativo, não comuns às congêneres, que a tornam imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuem sensivelmente o valor, de tal modo que o ato negocial não se realizaria se esses defeitos fossem conhecidos” (DINIZ, p.118, 2002)

 
 
NATUREZA JURÍDICA
Não há de se indagar sob o aspecto da validade do elemento “coisa” que compõe os requisitos da compra e venda por ser de natureza objetiva. Só será perquirido quanto a sua existência e, após, no reflexo dos seus efeitos quanto à perfeição da coisa (vícios redibitórios) e quanto a posse tranqüila da coisa, (evicção).
 
Resumindo cabe o vício redibitório em contrato comutativo, pois conforme vimos não cabe esta garantia em contrato de risco (aleatório). Não pode o adquirente alegar qualquer vício, se a coisa não se tornar imprópria para o uso ou se não diminuir de forma significativa o seu valor. Se houvesse conhecimento do adquirente, o negócio contratual sem sombra de dúvidas não seria realizado, ou seria realizado, contudo de outra forma.
 
Por fim, não podemos confundir vício redibitório com erro no negócio jurídico.

“No erro, o adquirente tem uma idéia falsa da realidade. A deficiência é subjetiva, (...). O vício redibitório decorre da própria coisa, que é verdadeiramente desejada pela parte, e o adquirente não toma conhecimento do defeito, porque está oculto” (VENOSA, p.529, 2006)


Portanto, no erro o defeito encontra-se na pessoa do adquirente, e não na coisa. Já no vício redibitório o erro está tão somente na coisa, ainda que oculto. O adquirente encontra-se em uma situação de real desconhecimento justamente porque o defeito é oculto.
 
 
Ação redibitória ou edilícia:
Quando o adquirente pretende a resolução total no negócio, enjeitando a coisa e recebendo de volta o preço pago.
Ação estimativa ou “quanti minoris”:
Quando o adquirente pretender a resolução parcial do negócio, ficando com a coisa e pleiteando abatimento do preço. A escolha de uma das ações é direito potestativo do adquirente e, uma vez feita a escolha, não poderá mudar o pedido.
 
Os prazos decadenciais são de 30 (trinta) dias para as coisas móveis e de 01 (um) ano para as coisas imóveis, a contar a entrega efetiva (tradição). Se o adquirente já estava na posse, então os prazos são reduzidos pela metade, a contar da alienação (= do negócio). Quando o vício, por sua natureza somente puder ser conhecido mais tarde, o prazo será de 180 (cento e oitenta) dias para bens móveis e de 01 (um) ano para bens imóveis, a contar da ciência pelo adquirente, conforme Art. 445 e seus §§ NCC.
 
Os prazos decadenciais não prejudicam os prazos de garantia, mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante dentro de 30 (trinta) dias do seu descobrimento, ex vi Art. 446 NCC.
 
 
DA EVICÇÃO:
A evicção é a perda da posse e domínio do bem, em razão da atribuição do bem a um terceiro, estando disciplinado nos Arts. 447 a 457 do Código civil vigente. Instituto que deriva do dever que incumbe ao alienante de assegurar ao adquirente a posse e o domínio pacíficos sobre a coisa alienada.
Situação comum de evicção, no que se refere à perda do domínio, ocorre nas hipóteses das chamadas “vendas a non domino” e em casos de duplicidade de títulos junto ao Cartório de Imóveis[1].
REQUISITOS:
a) o contrato deve ser oneroso, ou seja, deve haver uma contraprestação através de pagamento por parte do adquirente. Ocorre mesmo nas alienações em hasta pública.
 
b) deve haver o desconhecimento pelo evicto da litigiosidade da coisa ou de ser a mesma alheia.
c) deve ocorrer a denunciação da lide ao alienante ou diretamente a qualquer dos anteriores responsáveis.
 d) a privação da coisa deve ter ocorrido por meios judiciais ou administrativos.
e) irrelevante a má fé do alienante, subsistindo ainda que a coisa esteja     deteriorada, salvo dolo do adquirente.
 
VERBAS INDENIZATÓRIAS
a) Quando houver responsabilidade expressa do alienante, que inclusive podem reforçar ou diminuir a garantia: o adquirente tem direito à devolução do preço e mais perdas e danos (Arts. 447 e 448 NCC).
 
b) Silêncio do contrato sobre a evicção: mesmo assim o adquirente tem direito à devolução do preço e mais perdas e danos, pois é uma garantia implícita (Art. 447 NCC).
 
c) Exclusão da evicção pelo alienante: ainda assim o alienante continuará respondendo pela devolução do preço da coisa (Art. 449, 1ª parte NCC).
 
d) Exclusão total da evicção: somente ocorrerá se o alienante tiver se exonerado da obrigação e o adquirente tiver assumido os risco da evicção ou era conhecedor da mesma (Art. 449, 2a parte NCC). Neste caso não haverá devolução do preço e nem indenização por perdas e danos.
 
Conforme o Art 450 § único do Código Civil vigente, o preço a ser devolvido será o valor da coisa na época da evicção.
 
 
 
As perdas e danos, segundo os incisos do Art. 450 do NCC, serão: a) frutos que o evicto tiver que restituir; b) despesas do contrato e prejuízos que diretamente resultarem da evicção; c) custas judiciais e honorários advocatícios; e ainda, d) o valor das benfeitorias úteis e necessárias que não forem pagas ao evicto pelo terceiro que receber a coisa (Art. 453 NCC).
 
Podem ser abatidos do valor das perdas e danos, pelo adquirente:
 a) o valor pago ao evicto pelas benfeitorias;
b) o valor das vantagens da deterioração da coisa que o evicto não houver sido condenado a indenizar.
 
 
 
 
EXEMPLO DE EVICÇÃO: Em 2002, Adamastor, 50 anos, comprou uma casa de Dagmar, 43 anos, casa essa que Dagmar havia herdado de seu falecido irmão Pedro, falecido em 2001, aos 69 anos, sem outros herdeiros. Em 2003, Celso, 13 anos, cuja mãe já morreu, representado por sua avó, ingressou com uma ação de investigação de paternidade contra Pedro. Em 2005, o juiz julgou a ação procedente, anulou a sentença de partilha da casa para Dagmar e anulou o contrato de compra da casa por Adamastor, que perdeu essa mencionada casa em favor de Celso. Essa perda é a denominada evicção.
 
 
 
     DIREITOS DE VIZINHANÇA
 
 
 
DO USO NOCIVO DA PROPRIEDADE
O direito de vizinhança, segundo o professor Silvio Rodrigues,
 “é composto de regras que ordenam não apenas a abstenção da prática de certos atos, como também de outros que implicam a sujeição do proprietário a uma invasão de sua órbita dominial”.
Estas limitações são impostas, em primeiro lugar, com o objetivo de assegurar a coexistência social pacífica entre os vários proprietários, particularmente os confinantes (ou seja, os vizinhos); em segundo lugar, buscam regular as relações entre estes a fim também de evitar abusos de direitos. Ou seja, limitam as prerrogativas individuais dos proprietários ao mesmo tempo em que regulam a convivência, devem portanto filiar-se na lealdade e boa fé dos proprietários.
A legislação coíbe o mau uso da propriedade, assim considerado, o uso anormal, abusivo, irregular e insuportável. Devemos entender como “propriedade vizinha”, não apenas aquela confinante, mas se compreende aquela localizada a certa distância, desde que prejudicial a saúde, sossego, ou à segurança.
Quando não for mais possível impedir o mau uso da propriedade vizinha em face da concretização do mesmo,  segundo a lição do mestre CARVALHO SANTOS:
“se não foi possível impedir o mau uso da propriedade, nem por isso deixa de haver responsabilidade do vizinho, desde que houve dano para a propriedade do imóvel. A ação tem todo cabimento em face do diploma lega, pois onde há dano, coexiste a obrigação respectiva de indenizá-lo.” ( “in” Código Civil Brasileiro Interpretado, vol VIII, 3ª edição)
 
 
DAS ÁRVORES LIMÍTROFES
a)  árvore que nasce nos confins entre dois prédios; denominada “árvore-meia”, a cada proprietário pertence metade da coisa, portanto ela é considerada coisa comum.
b) árvore pertencente ao prédio contíguo cujos ramos e raízes invadem a propriedade vizinha, O CC permite ao proprietário do terreno invadido cortar os ramos e raízes da árvore invasora, até o plano divisório, sendo divergente na jurisprudência se esse corte só poderá ocorrer quando os ramos e raízes estiverem causando moléstia ao vizinho.
c) propriedade dos frutos caídos de árvore situada em terreno confinante. sendo o terreno público, os frutos pertencem ao dono da árvore; se particular, a queda natural dos frutos em terreno confinante permite que o proprietário deste adquira os frutos; se este provoca a queda, comete ilícito, por se apropriar do que não é seu.

DA PASSAGEM FORÇADA

 
Baseia-se esta nos princípios de solidariedade social que normatiza as relações de vizinhança, e no da função econômica-social das propriedades de interesse coletivo, é preciso portanto que: 
 a) o imóvel pretensamente encravado esteja, efetivamente, sem acesso a via pública, nascente ou porto, ou, pelo enunciado n. 88 do Conselho de Justiça Federal, quando este acesso existe, porém de forma insuficiente ou inadequada;

b)
o prédio seja naturalmente encravado, ou seja, não pode ter sido provocado, nem ao menos culposamente, pelo seu proprietário;
 
 c) o proprietário do prédio por onde se estabelece a passagem forçada receba uma indenização, nos termos do art. 1.285 do CC, fixada judicialmente ou por convenção;

d)
o direito seja exercido por seu titular legítimo: o proprietário, usufrutuário ou enfiteuta.
 
 
O CÓDIGO CIVIL contempla ainda as seguintes figuras jurídicas pertinentes ao direito de vizinhança,
DAS ÁGUAS
DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DA DEMARCAÇÃO
DO DIREITO DE CONSTRUIR
DO DIREITO DE TAPAGEM
 
 
 Segundo a interpretação do Dr. Hely Lopes Meirelles que acabou se constituindo na corrente doutrinária majoritária até agora, nos tribunais de São Paulo, é entendido que o prazo inicial de 5 anos do art. 1245 do CC é de simples garantia legal quanto à solidez e segurança da edificação: dentro deste prazo, o reclamante fica dispensado de provar porquê a falha ocorre e qual a sua causa - basta provar que ela existe. Se este prazo for ultrapassado, a responsabilidade do construtor deveria ser provada (não seria presumida). O ônus da prova, a partir dos 5 anos, ficaria por conta do comprador, que ainda assim poderia mover ação contra o construtor, que prescreveria em 20 anos.
 
"O prazo quinquenal dessa responsabilidade é de garantia, e não de prescrição, como erroneamente têm entendido alguns julgados. Desde que a falta de solidez ou de segurança da obra apresente-se dentro de cinco anos de seu recebimento, a ação contra o construtor e demais participantes do empreendimento subsiste pelo prazo prescricional comum de 20 anos, a contar do dia em que surgiu o defeito.
Por outro lado, tratando-se de prazo de garantia, não admite interrupção ou suspensão, mas poderá ser ampliado contratualmente, se assim o desejarem as partes. O que não pode é ser suprimido ou reduzido, pois a lei civil fixa um mínimo de ordem pública." Hely Lopes Meirelles "Direito de Construir"- Hely Lopes Meireles - Malheiros Editores, 7. Edição, folha 226.
 
Os doutrinadores Pontes de Miranda, Washington de Barros Monteiro e Carvalho Santos também faziam parte desta corrente, antes da vigência do CDC. Argumentavam que se a ruína ocorresse no último dia dos 5 anos, não haveria tempo hábil para a propositura da ação, o que é verdade.
Atenção: o prazo de 5 anos recomeçaria , se houvesse reparos insatisfatórios, que continuassem a afetar a segurança ou solidez da construção.
 
 
Recurso Especial 0062278 STJ - São Paulo, DJ 21/0/96 página 40257
Ministro Nilson Naves - 3ª Turma
Responsabilidade do construtor. De acordo com a orientação da 2ª seção do STJ "é de vinte anos o prazo de prescrição da ação de indenização contra o construtor, por defeitos que atingem a solidez e a segurança do prédio, verificados nos cinco anos após a entrega da obra""(RESP'S 1.473, 5522, 8489, 30293 e 72482)
 
Recurso Especial n. 1.473-RJ, Diário da Justiça de Brasília, de 5-3-90, Seção I, p. 1410.
Citada em RTJE vol. 133, fl. 179, de fev.95
Relator: Ministro Fontes de Alencar, 4ª Turma
EMENTA:
"Defeitos de construção que ofendem a segurança e a solidez da obra. São compossíveis o art. 1245, do CC e o art. 43, II, da Lei 4591/94, que não exausta a responsabilidade civil do incorporador, mas resguarda da falta de execução ou do retardamento injustificado da obra o adquirido de unidade autônoma.
A prescrição, não sendo a ação redibitória nem quanti minoris, mas de completa indenização, é vintaneira (art. 177 do CC)"
 
Recurso Especial n. 5522 STJ - Minas Gerais (90.0010263-4)
Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo - 4ª Turma
Recorrente: Itaú Seguradora Ltda.
Recorrida: Emisa Empreendimentos Imobiliários Ltda.
EMENTA:
O prazo de cinco (5) anos do art. 1245 do Código Civil, relativo à responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra efetuada, é de garantia e não de prescrição ou decadência. Apresentados aqueles defeitos no referido período, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos. Brasilia, 14 de maio de 1991 (data do julgamento)
 
Recurso Especial n. 72482 - SP (Reg. 95 454904)
Relator: O Sr. Ministro Ruy Rosado de Aguiar - 4ª Turma
Recorrente: Estrutura Incorporadora e Construtora Ltda.
Recorrido: Condomínio Edifício Orion
EMENTA:
1 - O condomínio, através do síndico, tem legitimidade para propor ação de indenização por danos ao prédio que afetem a todos os condôminos.
2 - É de vinte anos o prazo de prescrição da ação de indenização contra o construtor, por defeitos que atingem a solidez e a segurança do prédio, verificados nos cinco anos após a entrega da obra.
3 - A cláusula geral do artigo 1056 do Ccivil, de responsabilidade por cumprimento imperfeito, dependente da prova da culpa, não foi versada nos autos. Brasilia, DF, em 12 de dezembro de 1995 (data do julgamento) .
 
 
O consumidor em geral, a partir da entrega do imóvel (chaves), tem 90 dias para reclamar de vícios ou defeitos de fácil constatação. No caso de vício oculto, os 90 dias começam a correr a partir do momento em que ele foi constatado – e isto vale até o último dia do quinto ano da entrega do imóvel pronto. Mas, para o caso de defeito que afete a solidez e a segurança do edifício ou a saúde do morador, este prazo se amplia para vinte anos. Entenda-se entrega da obra como entrega das chaves e não do “habite-se”.
Este prazo de 90, dias, contudo, se interrompe entre "a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor, até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca" (qrt. 26, II, parágrafo 2º do CDC). Portanto, aconselha-se que esta reclamação seja registrada em Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
O construtor (executor da obra) tem responsabilidade pela reparação dos danos causados, independentemente da existência de culpa; basta haver relação de causa e efeito entre o dano causado e o defeito ou vício que causou esse dano.

O engenheiro (responsável pela obra) responde apenas se a culpa dele restar provada. A culpa, segundo o artigo 159 do Código Civil: "Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o “dano”.



O consumidor ou pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final (art. 2º do CDC) deve receber o Manual de Uso e Manutenção do empreendimento, bem como as plantas com a colocação correta dos pontos e das tubulações de luz e de água e as informações necessárias nos casos omissos ou duvidosos (CDC e a norma NB 578 da ABNT, de julho de 1989).

Com tais documentos, o consumidor se torna responsável pelo uso e manutenção correta do imóvel. Caso não siga as instruções recebidas e disso decorrer algum dano ao imóvel, ele não poderá reclamar, já que o usou indevidamente. Exemplo disso é furar uma parede por onde passa um cano d’água, constante da planta recebida pelo consumidor. Se a planta, porém, estiver errada e o cano não passar pelo local indicado, a responsabilidade é do construtor, que forneceu a informação errada.

De acordo com o art. 17 do CDC, equiparam-se aos consumidores todas as vítimas do evento. Assim, se alguém estiver passando na rua e for vítima de algum material caído da obra, deve ser indenizado, independentemente da culpa do construtor, como se fosse um consumidor. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


 
AC de Paula
Enviado por AC de Paula em 25/11/2009
Código do texto: T1942905
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