Avaliação de imóvel no pós pandemia

Este ano de 2020 tem muito a nos ensinar sobre o mercado imobiliário, tenho atuado no mercado a mais de 40 anos, tendo passado por muitas mudanças internas e externas ao mercado e verifico a fragilidade deste a grandes acontecimentos.

A lição que iremos aprender a partir de agora será a velocidade e volatilidade do binômio preço x valor:

Preço – Comparativo em dinheiro {conceito palpável} ou seja entre o tempo investido para obter a remuneração financeira e o preço pedido. Levando-se em conta demanda e oferta no mercado e comparativo de preços existentes, concorrência, público alvo.

Valor – Advém do benefício, satisfação, sensação que o produto traz, {conceito impalpável} satisfação das expectativas e necessidades.

Ao fazer uma avaliação esses conceitos tem de estar em mente, aprofundar e depurar as informações colhidas, balizar o trabalho entre seu preço e valor atingindo assim a proporção do resultado expresso no parecer opinativo de avaliação mercadológica ou parecer técnico de avaliação de mercado, como técnicos em transações imobiliárias é nossa prerrogativa.

O documento resultante será o orientador de oferta ou aceite de oferta, dependendo da parte contratante, sendo uma extrema responsabilidade do profissional, portanto os ares de mudança já pairam e o conhecimento a pesquisa são fatores que farão a diferença entre um bom resultado e o método comparativo sem levar em conta tempo de existência da oferta no mercado e diferenças reais do objeto da avaliação podendo ai levado por uma visão superficial uma dissonância com o resultado, concerne ao avaliador uma melhor utilização das fontes de pesquisa e validação destes dados, pois preços anunciados nem sempre são obtidos na negociação no mundo real, as estatísticas tem muitas variáveis que temos de aprofundar para uma melhor leitura, como o numero de objetos, o campo onde foi aplicado, a quantidade e qualidade dos objetos desta pesquisa, além da aplicação e ao que realmente se destina.

Objetivando se faz necessário um real conhecimento profundo e pesquisa intensa de campo para se obter um resultado plausível, pois em um mesmo edifício apesar da similaridade entre as unidades o que pode significar valores diferentes são os materiais internos aplicados por uma reforma ou adequação a decoração, seu desgaste, sua posição em relação ao sol, nível de ruído, privacidade, seu entorno, ofertas de serviços e comodidades do local, em suma seus diferenciais positivos ou não, para a melhor obtenção de dados que comporão a avaliação, além dos indicadores econômicos no momento, a disposição se positiva ou negativa de intenção de investimento, por vezes uma demanda alta se não há condições de investimento podem ter menor peso na análise, exemplo:

Hoje temos em nosso país um défice enorme de habitação, mas quando vamos a verificação desta influencia no mercado verificamos a baixa conversão em função de não haver recursos suficientes no numero de demandados e a possibilidade de compra em função de não ter renda suficiente.

Decorrente da pandemia se avizinha uma retração de poder de compra, com resultados práticos já presentes no mercado de locações, e com o avançar das medidas protetivas resultantes das baixas taxas de oferta de leitos e insuficiência de atendimento a um maior numero de internados se busca o adiamento destas internações com alongamento das medidas, assim vários pontos comerciais serão desocupados e estarão no mercado exercendo uma preção nos preços praticados até hoje, sendo esse dado importante, na coleta para a analise de mercado, a consequência que pode advir seria também por parte destes afetados a entrega do imóvel de moradia no caso de locação, a busca por um mais em conta em função da perda de renda, com uma pequena parcela da população que por ventura esteja a salvo deste efeito vir a exercer seu poder de negociação e barganha.

Podendo-se verificar uma interiorização das massas migratórias caso se estenda a descoberta de uma vacina, em busca de maior isolamento e um menor custo de vida, como também um incremento nas negociações de imóveis rurais de pequenas dimensões.

Faz-se mister a observância de tudo exposto para obtermos do nosso trabalho uma fidelidade com a atual e posterior realidade que hoje se impõem.