Im´ve. Escritura Pública. Registro (1)

Compra e venda de imóvel. Escritura Pública. Porquê registrá-la? Para leigos. (I)

Obs. Não pretendo esgotar o tema, eis que impensável, ainda mais que para dar um desate em todas as questões envolvendo registro imobiliário, etc., creio que somente um profissional altamente especialista no tema. O ensaio aqui é voltado aos leigos, por isso a forma de redação não se preocupou com a boa técnica, mas tendo por objetivo facilitar a compreensão aqueles que não são versados no assunto.

Muitas são as questões a serem exploradas, e muitas são as dúvidas e indagações, razão pela qual voltaremos à carga sobre o tema.

Em se tratando de imóvel todos sabem que, ‘quem não registra não é dono’, isto em razão do tema. A propriedade imóvel só se transmite com o registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto os bens imóveis não se transmitem com o registro do título translativo no registro de imóveis, permanece como o titular da propriedade o vendedor. O vendedor deixa de ser tido titular apenas ao efetuar o registro da escritura pública de compra e venda do imóvel.

Enquanto isso, os bens móveis transmitem-se com a tradição (entrega), com a entrega da coisa pelo vendedor para o comprador. O Código Civil corrobora em seu art. 1.226, prevê que os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.

O direito imobiliário é a parte do direito das coisas que trata das regras jurídicas sobre propriedades dos bens imóveis. Nesse passo, vamos tratar aspectos polêmicos e relevantes do direito imobiliário.

Ainda é comum, neste País de meu Deus, grande desconhecimento pela nossa sociedade, de que, enquanto não proceder ao registro do compromisso de compra e venda de imóvel no CRI, mesmo que lavrando a escritura pública de compra e venda, não é o dono, proprietário do imóvel, por falta de orientação e/ou conhecimento.

Embora comum, muitas pessoas têm por hábito reconhecer o contrato ou escritura como sinônimo de transferência do imóvel, no entanto, a legislação brasileira entende estes documentos como parte do processo de compra e não como fator final para ela que, como dito, se dá com o registro do compromisso ou escritura.

O contrato de compra e venda é na verdade, um acordo que obriga as partes a honrarem com os compromissos definitivo da propriedade que só é de fato concretizada no ato do registro no cartório de registro de imóveis – é aqui que moram os riscos.

Para tanto, o comprador e o vendedor devem sempre procurar os diversos profissionais que podem aconselhar e assessorar na formalização do negócio jurídico como corretores de imóveis, advogados, tabeliães de notas e o registrador de imóveis.

Importante ter em mente que para o comprador que não realiza o registro do imóvel acaba a desvalorizar o seu imóvel, e cito como exemplo não poder oferecer seu imóvel em garantia real para eventual empréstimo ou qualquer outro negócio que seja oferecida a garantia real uma vez que o proprietário na matrícula do imóvel é um terceiro, enquanto não levar a registro o contrato. Nesse sentido, a falta de registro o faz tão só ser tido um mero possuidor, motivo pelo qual o vendedor permanecerá como proprietário tabular na matrícula do imóvel.

O perigo em potencial enquanto não levar a registro a compra do imóvel, esta propriedade, ainda em nome do vendedor, pode ser alvo de eventual garantia de obrigação do vendedor, como indisponibilidades de bens, penhoras, arrestos, sequestros, averbações premonitórias, ou até mesmo ser vendido novamente para um terceiro de boa-fé, desta feita obrigando o adquirente não-dono a buscar amparo na justiça através das vias processuais adequadas.

Tenho que dar a mão à palmatória – casa de ferreiro, espeto de pau. Minha casa adquirida há mais de 20 anos ainda continua até hoje em nome do vendedor, muito embora o vendedor seja meu vizinho, boas relações pessoais e sociais, etc., mas não justifica. Somos bons para resolver problema dos outros, agora os nossos ..... ‘Jesuis na causa’.

Portanto, é inegável que o registro da escritura pública de compra e venda em negócios imobiliários deve ser registrada uma vez que garante segurança jurídica e publicidade registral, evitando de eventual transtornos que podem ser evitados com o registro. Pois é aquela velha máxima, repito: “quem não registra não é dono”.

Certo é que, no ato de negociação de um determinado imóvel há muita insegurança, sobretudo quanto à documentação.

No próximo tópico veremos sobre a diferença entre contrato de compra e venda, escritura pública e registro. Por isso que é de bom alvitre que esteja assessorado por algum profissional conhecedor do assunto.

Extrema, 07/01/2021

Milton B. Furquim

Juiz de Direito