Lei do inquilinato simplificada

Dr. João Evangelista

A Lei do Inquilinato (12.112/10) completou três anos sexta-feira (25/1/13). Se por um lado, as alterações protegem o locatário, visto que ficou mais fácil a ação de despejo por falta de pagamento, por outro, especialistas acreditam que as mudanças beneficiaram aqueles inquilinos “bons pagadores”.

Para a presidenta da Comissão do Direito do Consumidor da OAB-DF (Ordem dos Advogados do Brasil no Distrito Federal), Ildecer Amorim, a lei “equilibrou a relação contratual de locação” e beneficiou “ambas as partes”.

A especialista destacou que o principal indicador de eficácia da lei é a redução na prática do despejo. “Ainda existem ações de despejo. Isso demonstra que os inquilinos continuam inadimplentes, mas a redução das demandas judiciais prova que a lei tem cumprido o seu papel”, disse Ildecer.

De acordo com a regra, quem atrasar o pagamento tem 15 dias, depois de notificado, para quitar a dívida. Se não fizer o pagamento e o juiz aceitar a ação de despejo, tem um mês para deixar o imóvel. Antes, esse processo durava, em média, 14 meses.

Segundo o vice-presidente do SECOVI-DF (Sindicato da Habitação do Distrito Federal), Ovídio Maia, os ajustes na lei “foram extremamente positivos”. Para ele, o grande beneficiado foi o “bom pagador”. “O inquilino ficou mais consciente que caso não pague, as ações ocorrem de forma muito mais rápida.”

Na opinião dele, as mudanças não influenciaram negativamente o bolso do inquilino. “Essa medida traz muito mais segurança para o mercado. Com isso, as pessoas voltaram a investir no mercado imobiliário, o que traz mais oferta e até redução de preços”, disse.

Do lado do inquilino, o proprietário não tem o direito de pedir o imóvel de volta quando quiser, salvo em casos de atraso de pagamento ou infração das obrigações previstas no contrato de locação. Se o documento for registrado no cartório de imóveis, mesmo em caso de venda da propriedade, o período de contrato deverá ser respeitado.

Como os locatários ganharam agilidade em retomar o imóvel, em caso de inadimplência, a lei propõe beneficiar os bons pagadores e exigir menos garantias locatícias (fiador, seguro-fiança, depósito adiantado etc.) No entanto, as exigências continuam.

O vice-presidente do SECOVI-DF destaca que, apesar de existir casos de aluguéis sem fiador, ainda é preciso um prazo maior até o bom pagador ser totalmente beneficiado. “A lei tem um tempo de duração para ser totalmente implantada, não é de um dia para o outro. Mas o reflexo já pode ser sentido, hoje é possível fazer contratos de aluguéis sem algumas exigências, como fiador, por exemplo, mas o mercado ainda está se acostumando a isso.”

“A tendência é o valor do aluguel crescer ainda mais, porque, na medida em que os prazos dos contratos de locação forem se encerrando, o valor em eventual renovação acompanhará esses fatores externos”, opina o advogado Mário Cerveira Filho. “Isso prejudicará todos os locatários e a população do País. Está sendo criada uma grande bolha no mercado imobiliário brasileiro”, conclui.

Por outro lado, o SECOVI-DF acredita que a tendência é que os preços baixem, pois o locador pode despejar aquele inquilino mau pagador no dia seguinte ao atraso do aluguel. “A Lei nº 12.112 agilizou a tramitação de ações de despejo por inadimplência”, diz o advogado Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Sindicato.

Segundo dados levantados pela entidade no fórum paulistano, de janeiro a novembro de 2010, as ações por falta de pagamento caíram 16,8% em comparação com mesmo período de 2009. Como agora os processos são mais ágeis, esclarece Bushatsky, os inadimplentes se deram conta de que é melhor fazer acordo com os locatários a correr o risco de ser despejado em pouco tempo.

Mais mesmo assim, nada melhor do que um bom acordo do que uma má causa certo?...