Cuidados ao comprar e vender imóveis

Geralmente a moradia é o maior peso no orçamento de uma família, e a compra da casa própria além de ser o principal sonho da maioria dos brasileiros, é uma das maiores responsabilidades que você poderá assumir na sua vida. Longe de querer substituir o corretor de imóveis ou até mesmo o advogado na hora de uma negociação mais complexa, vamos passar algumas dicas e cuidados na hora de comprar e/ou vender seu imóvel, seja ele residencial ou comercial.

A relação de compra e venda de imóveis (Da aquisição da propriedade imobiliária), está prevista na última versão do Código Civil Brasileiro (2002) nos artigos 1.227, 1.238 a 1.259 e 1.784, disciplinada no instituto jurídico denominado Direito das Coisas, podendo ainda conter pontos importantes na Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais, além dos Direitos das Sucessões no caso do imóvel ser adquirido por meio de herança ou na partilha de bens em separação judicial.

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Muitos interessados começam a pesquisa em uma imobiliária. Elas têm uma relação de casas e apartamentos que se encontram à venda.

Essas listas podem ser exclusivas ou compartilhadas com outras imobiliárias. Se você está querendo vender um imóvel, lembra-se que dar exclusividade de venda de venda para uma imobiliária ou um corretor significa que a comissão de venda será obrigatoriamente da imobiliária, independentemente de quem tenha feito a venda ou do esforço realizado pelo corretor. Um ponto muito importante, principalmente para uma maior segurança de quem compra e/ou vende um imóvel é procurar uma imobiliária e/ou corretor devidamente habilitado junto ao Conselho Regional de Comercializações Imobiliárias (CRECI).

Se você for o comprador, tenha em mente que a imobiliária trabalha para o vendedor, ou seja, representa os interesses dele.

Como alternativa às imobiliárias, alguns vendedores fazem a venda pessoalmente. Anunciam em jornais e negociam diretamente com o comprador. Se quiser vender sua casa sem a intermediação de uma imobiliária e/ou corretor credenciado, você economizará os gastos com a comissão de venda, mas por outro lado, terá que encontrar os potenciais compradores, mostrar-lhes a casa, negociar o contrato e avaliar a confiabilidade deles, correndo riscos sozinho, além de poder perder dinheiro por não conhecer a real situação do mercado imobiliário local.

A denominação de corretor de imóveis não se aplica a qualquer um que simplesmente decida fazer transações imobiliárias. Só os que encontram devidamente autorizados pelo CRECI a vender imóveis em troca de comissão são considerados verdadeiros corretores, inclusive com diploma legal para o exercício da profissão. De praxe, a comissão do corretor gira em torno de 5% do valor negociado do imóvel, normalmente é paga pelo vendedor podendo, no entanto, ser dividido com o comprador mediante negociação entre as partes e deve constar no contrato de compra e venda

Compromisso de compra e venda

A compra e venda de imóveis dá-se, em regra, em duas etapas: a assinatura do compromisso de compra e venda e a transferência da propriedade, ambos instrumentos públicos, realizados no Cartório do Ofício de Notas e levados à transcrição junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

O compromisso particular de compra e venda é uma promessa de contrato de compra e venda em que estão estipuladas todas as obrigações e todos os detalhes do contrato, faltando apenas a formalidade exigida em lei, que é a escritura pública. O compromisso é usado, por conveniência das partes, em decorrência às vezes do elevado custo da escritura pública ou pela falta de algum dos documentos exigidos. O compromisso é normalmente irretratável, só podendo ser rescindido em caso de inadimplência de alguma das partes envolvidas na transação.

Devem constar do compromisso de compra e venda, entre outros itens, o valor do contrato, a forma de pagamento, a descrição das condições do imóvel (nunca deixe de fazer uma vistoria detalhada do imóvel antes da assinatura do compromisso). Além disso, há outras precauções referentes à idoneidade do imóvel e do vendedor.

Cuidados na hora da compra

Na hora de comprar um imóvel é muito importante que você esteja seguro da procedência e idoneidade do vendedor e do imóvel. Procure saber se o imóvel não está hipotecado, penhorado ou envolvido em alguma disputa judicial, como problemas com herança. Para se certificar disso, peça uma certidão de registro de propriedade ou de ônus reais no Cartório de Registro de Imóveis da área ou bairro em que fica o imóvel. Peça uma certidão negativa municipal, para verificar se o atual proprietário está em dia com o IPTU, bem como comprovantes de pagamento de água, luz e esgoto – se for o caso, vá as companhias de abastecimento de água e esgoto e de energia elétrica com uma conta e peça um comprovante de quitação.

Verifique ainda se o imóvel tem sua situação regularizada pela prefeitura (se é escriturado). Outro ponto muito importante e que poderá evitar problemas futuros é a verificação se o imóvel está dentro dos padrões estabelecidos no Código de Posturas do Município.

Para testar a idoneidade e a atual situação do vendedor do imóvel, peça uma certidão negativa dos distribuidores cíveis da Justiça Comum, da Justiça Federal, certidão negativa dos cartórios de protesto e do INSS, no caso de o vendedor ser pessoa jurídica.

Alguns cuidados também devem ser verificados quando o imóvel é oriundo de construtoras e incorporadoras, e principalmente nesse caso é sempre bom contar com o auxílio de um corretor experiente e/ou advogado, para evitar problemas como o prazo de entrega do imóvel.

Por fim, a leitura do contrato é sempre importantíssima e não deve ser feita de maneira desleixada e rápida. Peça a cópia do contrato e leve-a para ler em sua casa. Se possível, procure um advogado - esse tipo de consulta é tão barato como consultar um médico especializado e você terá a segurança de ser esclarecido em relação a alguns pontos do contrato, principalmente se existe, ou não, alguma cláusula ilegal – lembrando sempre que prevenir é melhor do que remediar. Não se esqueça de que tudo o que estiver no contrato – com exceção das cláusulas chamadas abusivas ou ilegais – vale entre as partes, portanto não acredite quando o vendedor diz que “isto é apenas formalidade”.

Após assinatura do contrato, registre-o imediatamente no cartório de Registro de Imóveis, só assim a propriedade do imóvel será transferida para você (lembre-se sempre: só é dono de imóvel quem o registra em seu nome).

Cuidados na hora da venda

Se você for vender um imóvel também deve ter em mente que qualquer negócio envolvendo um valor alto é sempre arriscado. Para se proteger de problemas com a venda você deve exigir do comprador certidões negativas de distribuidores cíveis e criminais, da Justiça Comum, certidões negativas da Justiça Federal e dos cartórios de protestos.

Outra forma de se precaver de maiores prejuízos é exigir um sinal do comprador. Não se esqueça de pedir que as contas de água, luz e IPTU sejam transferidas de imediato para o nome do novo proprietário. Isso evitará futuras cobranças em seu nome pelo não pagamento do serviço prestado.

Mesmo quando a compra e/ou venda é feita através de imobiliária e ou corretor credenciado, você deve exigir todas as certidões e recibos mencionados.

* Publicado pelo autor no Jornal Chico em 20.06.2006.