Instituição do Condomínio por Instrumento Particular – experiência prática
A instituição do condomínio ocorre após a averbação da edificação. Dá-se o nome de averbação da edificação o registro na matrícula do imóvel dos seguintes documentos: Habite-se, certidão negativa do Inss e do Certificado de Conclusão de Obra.
Após essa averbação, deve-se solicitar ao cartório de registro do imóvel a instituição e especificação do condomínio. Importante lembrar que o condomínio deve estar instituido para o financiamento das unidades.
A instituição nada mais é que a transcrição de tudo que já foi descrito na incorporação da edificação, ou seja, todos os detalhes quanto as áreas comuns e privativas. Esse pedido é feito em dois documentos: o “Instrumento Particular de Instituição e Especificação de Condomínio”, e anexo a “Especificação do Condomínio”. Segue abaixo modelo de ambos:
INSTRUMENTO DE INSTITUIÇÃO:
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INSTRUMENTO PARTICULAR DE INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DO “CONDOMINIO RESIDENCIAL QUALQUER”, COM FRENTE PARA A RUA ESTEVES JÚNIOR, ONDE RECEBEU O N. 231, EM JOINVILLE, ESTADO DE SANTA CATARINA.
Pelo presente instrumento particular de Instituição e Especificação do “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL QUALQUER”, com frente para a Rua Esteves Júnior, construído sobre o terreno matriculado sob. o nº 28.617 do livro nº 2 da Terceira Circunscrição Imobiliária de JOINVILLE, SC, com as seguintes medidas, confrontações e áreas: “um terreno” situado nesta cidade, LOTE 19, DA QUADRA B, DA URBANIZAÇÃO DENOMINADA JARDIM VERA LUCIA, fazendo frente a Sudeste medindo 12,00 metros, para a Rua Esteves Júnior; lado direito a Nordeste de quem da Rua olha medindo 30,00 metros, confrontando com o lote 20; lado esquerdo a Sudoeste de quem da Rua olha medindo 30,00 metros, confrontando com o lote 18; fundos a Noroeste medindo 12,00 metros, confrontando com parte do lote 09, contendo a ÁREA TOTAL DE 360,00 METROS QUADRADOS; imóvel cadastrado na PMJ sob número 13.21.00.30.0401.000. – Havido pelos outorgantes na forma da matrícula “28.617” do cartório de registro de Imóveis da “Terceira” Circunscrição Imobiliária desta Comarca, por força de Escritura Pública lavrada às Notas do 1º Tabelionato desta Comarca, livro n. 813, fl. n. 72, em 28/11/2006, devidamente registrada na Matrícula n. 28.617, no Cartório do Registro de Imóveis – 3º Circunscrição – Sandra Maria de Braga, SC, os proprietário resolveram submeter referido CONDOMÍNIO RESIDENCIAL QUALQUER às disposições do art. 1.332 do Código Civil e art. 4º, alínea “a”, combinado com o art. 14 do Decreto n. 55.815 de 8 de março de 1965, para o fim de ser instituído sobre ele um condomínio por unidades autônomas de propriedade exclusiva, ficando, desde já, estabelecido e instituído que, além das partes de propriedade comum do “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL QUALQUER” conforme plantas de projetos, aprovados pela Prefeitura Municipal de Joinville, tendo uma área real de construção 549,62m². Descrição do empreendimento: o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL QUALQUER será constituído de um bloco possuindo cinco pavimentos mais ático, totalizando nove apartamentos e 8 vagas de garagem cobertas, assim caracterizados: ANDAR TÉRREO: Constituído de circulação de veículos, 8 (oito) vagas de garagem coberta, salão de festas, bwc do salão de festas, área de lazer descoberta na frente dos medidores de gás, área de lazer descoberta do condomínio ao lado do salão de festas, depósito, hall, escada de acesso aos pavimentos superiores, medidores de gás, medidores de energia elétrica, jardim, área do botijão de gás, lixeira, caixas de correio, apartamento térreo e duas áreas de lazer descoberta do lado esquerdo do terreno de quem o olha de frente. PAVIMENTO TIPO: Correspondente do 1º ao 4º andar, constituídos de hall, escadarias e dois apartamentos. ÁTICO: Constituído de escadarias, hall, medidores de água e caixa d’água. DIFERENTES PARTES DO CONDOMÍNIO: O Condomínio Residencial Qualquer constituir-se-á de partes comuns e partes exclusivas, a saber: a) Partes Comuns – o terreno em que se levantam a edificação, as fundações, paredes, pilares, lajes, vigas, hall de entrada, salão de festas, bwc do salão de festas, área de lazer descoberta do salão de festas, área de lazer descoberta na frente dos medidores de gás, duas área de lazer descobertas do lado esquerdo do terreno de quem olha de frente, depósito, hall, escada de acesso aos pavimentos superiores, medidores de gás, medidores de energia elétrica, jardim, área do botijão de gás, correio, lixeiras, equipamento de prevenção de incêndio, esgoto, acesso ao logradouro público. b) Partes Exclusivas – São as dependências internas das unidades autônomas e que nesta incorporação possuem as seguintes denominações: Apartamento 101, localizado no andar térreo e situa-se na parte da frente do imóvel, com 31,20 m2 de área privativa, 9,660m2 de área comum, 40,860m2 de área total, fração ideal do terreno de 26,7632m2 (7,4344%), sem vaga de garagem; Apartamento 201 localizado no 1º andar, situa-se na parte da frente do imóvel, com 38,33m2 de área privativa e 11,60m2 de área de garagem, 13,665m2 de área comum, 63,595m2 de área total, fração ideal do terreno de 41,6546m2 (11,5707%), com uma vaga de garagem de número 1; Apartamento 202 localizado no 1º andar, situa-se na parte de trás do imóvel, com 38,33m2 de área privativa e 11,60m2 de área de garagem, 13,665m2 de área comum, 63,595m2 de área total, fração ideal do terreno de 41,6546m2 (11,5707%), com uma vaga de garagem de número 2; Apartamento 301 localizado no 2º andar, situa-se na parte da frente do imóvel, com 38,33m2 de área privativa e 11,60m2 de área de garagem, 13,665m2 de área comum, 63,595m2 de área total, fração ideal do terreno de 41,6546m2 (11,5707%), com uma vaga de garagem de número 3; Apartamento 302 localizado no 2º andar, situa-se na parte de trás do imóvel, com 38,33m2 de área privativa e 11,60m2 de área de garagem, 13,665m2 de área comum, 63,595m2 de área total, fração ideal do terreno de 41,6546m2 (11,5707%), com uma vaga de garagem de número 4; Apartamento 401 localizado no 3º andar, situa-se na parte da frente do imóvel, com 38,33m2 de área privativa e 11,60m2 de área de garagem, 13,665m2 de área comum, 63,595m2 de área total, fração ideal do terreno de 41,6546m2 (11,5707%), com uma vaga de garagem de número 5; Apartamento 402 localizado no 3º andar, situa-se na parte de trás do imóvel, com 38,33m2 de área privativa e 11,60m2 de área de garagem, 13,665m2 de área comum, 63,595m2 de área total, fração ideal do terreno de 41,6546m2 (11,5707%), com uma vaga de garagem de número 6; Apartamento 501 localizado no 4º andar, situa-se na parte da frente do imóvel, com 38,33m2 de área privativa e 11,60m2 de área de garagem, 13,665m2 de área comum, 63,595m2 de área total, fração ideal do terreno de 41,6546m2 (11,5707%), com uma vaga de garagem de número 7; Apartamento 502 localizado no 4º andar, situa-se na parte de trás do imóvel, com 38,33m2 de área privativa e 11,60m2 de área de garagem, 13,665m2 de área comum, 63,595m2 de área total, fração ideal do terreno de 41,6546m2 (11,5707%), com uma vaga de garagem de número 8; O apartamento situado no térreo, de número 101, possui as seguintes peças: cozinha com sala de estar, 1 (um) dormitório, banheiro. Os demais apartamentos (201, 202, 301, 302, 401, 402, 501, 502) são idênticos, possuindo as seguintes peças: Cozinha e copa, sacada, banheiro, área de serviço, circulação, quarto e closet. Área das vagas de garagem para veículos: todas as vagas de garagem de veículos localizadas no pavimento térreo. Referido edifício é constituído de 9 (nove) apartamentos e 8 (oito) vagas de garagem, com as seguintes ÁREAS TOTAIS: privativa 337,84m², comum 118,98m², garagem 92,80m² total 549,62m², fração ideal no terreno: 360m². De acordo com o Certificado de Conclusão de Obras nº 917 da Secretaria de Infra-estrutura Urbana da Prefeitura Municipal de Joinville, o prédio recebeu o número 231 da rua Esteves Júnior. Mencionado edifício recebeu “habite-se” sob n. 7943/2009 expedido pela Prefeitura Municipal de Joinville, SC, aos 25/03/2009, conforme plantas aprovadas sob n. de Alvará nº 2024/2007 e projeto nº 1555/07, figurando como Responsável Técnico o Engenheiro Civil Ilmar xxxx xxx, Crea/SC n. 999.999, estando quite com o Inss, conforme Certidão Negativa de Débitos Relativos às Contribuições Previdenciárias e às de Terceiros da Secretaria da Receita Federal número 9999909-20024030, de 02/10/2009, sendo que todos os documentos aqui especificados foram averbados na matrícula 28.617. Fica estipulado, para efeitos fiscais, o valor total de Edifício em R$ 999.999,35 (numero por extenso).
Joinville, 22 de outubro de 2009.
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(nomes dos proprietários)
(Cpf do proprietários)
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ESPEFICICAÇÃO DO CONDOMÍNIO
ESPECIFICAÇÃO
Obra CONDOMÍNIO RESIDENCIAL QUALQUER
Local RUA: ESTEVES JÚNIOR, 231, TERRENO MATRICULADO SOB Nº 28.617. LIVRO 2 REGISTRO GERAL, DA 3º CIRCUNSCRIÇÃO DESTA COMARCA
Proprietário (nome dos proprietários).
Autor do Projeto Arquitetônico ILMAR XXXXX CREA/SC N. 999.999-6
Responsável Técnico ILMAR XXXXXX CREA/SC N. 999999-6
Áreas TERRENO: 360,00m²
TÉRREO: 174,32m²
PAVIMENTO TIPO: 88,36 x 4 = 353,44m²
ATICO (barrilete e caixa d’água): 21,86 m²
ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 549,62m²
Tipo RESIDENCIAL
Denominação CONDOMÍNIO RESIDENCIAL QUALQUER
DESCRIÇÃO
Andar Térreo Constituído de um apartamento de número 101, circulação de veículos, 8 (oito) vagas de garagem coberta, salão de festas, bwc do salão de festas, área de lazer descoberta na frente dos medidores de gás, área de lazer descoberta do condomínio ao lado do salão de festas, depósito, hall, escada de acesso aos pavimentos superiores, medidores de gás, medidores de energia elétrica, jardim, área do botijão de gás, lixeira, caixas de correio e duas áreas de lazer descoberta do lado esquerdo do terreno de quem o olha de frente.
Pavimento “Tipo” Correspondente do 1º ao 4º andar, constituídos de hall, escadarias e dois apartamentos em cada andar, sendo no primeiro andar os de número 201 e 202, no segundo andar os de número 301 e 302, no terceiro andar os de número 401 e 402 e no quarto andar os de número 501 e 502.
Ático Constituído de escadarias, hall, medidores de água e caixa d’água.
Peças e áreas aptos O apartamento situado no térreo, na parte da frente do edifício, de número 101, possui as seguintes peças e áreas: cozinha com sala de estar, 1 (um) dormitório, banheiro, com 31,20 m2 de área privativa, 9,660m2 de área comum, 40,860m2 de área total, fração ideal do terreno de 26,7632m2 (7,4344%), sem vaga de garagem. Os demais apartamentos (201, 202, 301, 302, 401, 402, 501, 502) são idênticos, sendo que os de final 1 (um) ficam na parte da frente do edifício e os de final 2 (dois) ficam na parte de trás do edifício, possuindo todos as seguintes peças e áreas: Cozinha e copa, sacada, banheiro, área de serviço, circulação, quarto e closet, com 38,33m2 de área privativa, 11,60m2 de área de garagem, 13,665m2 de área comum, 63,595m2 de área total, fração ideal do terreno de 41,6546m2 (11,5707%), com uma vaga de garagem. As vagas de garagem ficam assim dispostas: Apartamento 201 – vaga 1; Apartamento 202 – vaga 2; Apartamento 301 – vaga 3; Apartamento 302 – vaga 4; Apartamento 401 – vaga 5; Apartamento 402 – vaga 6; Apartamento 501 – vaga 7; Apartamento 502 – vaga 8.
“HABITE – SE “
Referido edifício recebeu “habite-se” sob n. 7.943/2009 expedido pela Prefeitura Municipal de Joinville, SC, aos 25/03/2009, conforme plantas aprovadas sob n. de Alvará nº 2024/2007 e projeto nº 1555/07 e Certidão de Conclusão de Obras nº 917 da Secretaria de Infra-estrutura Urbana da Prefeitura Municipal de Joinville.
Joinville, 22 de outubro de 2009.
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(nomes dos proprietários)
(Cpf dos proprietários)
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Como qualquer averbação, deve-se ainda fazer um requerimento formal, com firma reconhecida, conforme modelo abaixo:
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Ilma Sra.
OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA 3ª CIRCUNSCRIÇÃO
DA COMARCA DE XXXXX
(NOME DO PROPRIETÁRIO 1) brasileiro, administrador de empresas, nascido em 19/07/1977, portador da carteira de identidade 9999 emitida pela SSP/SC e inscrito no CPF sob número 999.999.999-49, casado desde 23/11/2007 em comunhão parcial de bens na vigência da lei 6.515/77, com (NOME DA ESPOSA OU PROPRIETÁRIO 2), brasileira, corretora de imóveis, nascida em 17/10/1980, portadora da carteira de identidade 88888 emitida pela SESPDC/SC, inscrita no CPF sob número 888.888.888-14, residentes e domiciliados na Rua XXX, 444, bairro XXX, cidade de Joinville, estado de Santa Catarina, abaixo assinados, REQUEREM o Registro da Instituição e Especificação do “Condomínio Residencial Qualquer” na matrícula 28.617 do livro 2-Registro Geral desta Circunscrição.
Joinville (SC), 22 de outubro de 2009.
Nestes termos
Pedem Deferimento
(Proprietários)
(Cpfs)
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Após o registro da Instituição do Condomínio, poderá ser registrada a Convenção de Condomínio. Porém essa etapa não é necessária para a obtenção de financiamento das unidades.