CONSIDERAÇÕES A AÇÃO DE USUCAPIÃO DE TERRAS PARTICULARES E AÇÃO DE DIVISÃO E DEMARCAÇÃO DE TERRAS PARTICULARES.

Antes de começar os comentários referentes à AÇÃO DE USUCAPIÃO DE TERRAS PARTICULARES, há que se fazer uma distinção entre "terras particulares" e "terras públicas".

Terras Públicas são aquelas pertencentes Administração Direta, por meio do Estado, e a Administração Indireta, por meio de todos os entes que a representam. Tais terras, em conformidade com vários dispositivos em nosso legislação, são indisponíveis, logo não podem sofrer Ação de Usucapião. Alguns dispositivos legais pertinentes:

Art. 183 páragrafo. 3° e 191 da Constituição Federal: "Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião".

Art. 102 do Código Civil: "Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião"

Por exceção, as terras que não fazem parte do rol explicitado acima, são perfeitamente passíveis de usucapião, desde que atendidos os requisitos previstos em Lei.

O USUCAPIÃO

O usucapião pode ser oposto em relação a bens móveis e imóveis, cada qual com sua particularidade. É forma de aquisição originária de propriedade, através de lapso temporal. Em relação a bens imóveis, quem por 15 anos possuir como seu imóvel sem que tenha havido interrupção, oposição na sua posse, adquire sua propriedade, independente de título e boa – fé, firmando como título a sentença declarada por juiz, após seu requerimento (art.1.238 do CC, usucapião extraordinário). O decurso do tempo para a alegação de usucapião varia em determinadas situações, conforme o caso. Quem possuir um imóvel e fixar nela sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços, o prazo de posse é de 10 anos (art.1.238, parágrafo único, do CC). Também é de 10 anos o prazo se o possuidor tiver justo título e boa-fé, chamado o usucapião ordinário (art.1.242 do CC). Cai para 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com base no registro no cartório, e depois cancelado, mas que o possuidor tenha estabelecido moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico durante esse período art.1.242, parágrafo único do CC). Também 5 anos para imóvel rural menor que 50 hectares, não tendo o possuidor outro imóvel (usucapião especial, lei 6.969/81, e art.1.239 do CC) e o usucapião especial para área urbana, para imóveis de até 250 m² sendo que o possuidor a utilize como moradia e não possua outro imóvel(art.1.240 do CC e art.183 da C.F/88).

REQUISITOS PROCESSUAIS DA AÇÃO DE USUCAPIÃO

PROCEDIMENTO

Para usucapião de móveis e semoventes não é utilizado o procedimento especial e sim o comum. A especialidade do procedimento se dá apenas até a citação. Após citados todos os réus e interessados, a ação toma rumo de ação ordinária. Se o usucapião for coletivo, o rito será sumário.

PROPOSITURA

Além dos requisitos do art. 282 do CPC, deve o autor identifacar claramente o imóvel, juntando planta e memorial descritivo, para que depois de sentenciado se faça o registro imobiliário no ofício competente. Também é fundamental o fundamento do pedido, como regra o art.942 do CPC. Elementos como a existência de um justo título, como e quando adquiriu a posse, as modalidades legais sobre a posse dos art. 1.204 a 1.209 do CC, se trata de posse única ou ou somada à dos antecessores, se ininterrupta e incontestada.

LEGITIMIDADE ATIVA

Detém legitimidade ativa aquele que exerce a posse com animus domini, sendo este o possuidor (art.941 CPC). Não são legitimados os mero detentores, ou seja, que exercem a posse sem animus domini. A ação de usucapião é na espécie, declaratória, em que o autor, como possuidor, já tenha completado, antes do acesso ao processo, a posse com todas as qualificações da prescrição aquisitiva. Se isto já se consumou, a aquisição da propriedade terá ocorrido.

LEGITIMIDADE PASSIVA

Nesse ítem cabe ressaltar as figuras do réu certo e o incerto. Réus certos são aqueles citados por mandado, pessoa em cujo nome o imóvel estiver registrado e os confinantes do prédio usucapiendo. A falta de citação dos mesmos enseja a ineficácia do processo. Enquanto os réus incertos são aqueles que figuram em lugar incerto/desconhecido pelo autor e a propositura da ação de usucapião exige a citação por edital. Sua existência é possível mas não conhecida e somente irá configurar como parte no processo quando integrar o pólo passivo da relação jurídica processual, juntamente aos réus certos. Cabe a observação do art. 943 do CPC, no que tange a ciência aos representantes da Fazenda Pública Federal, Estadual e Municipal, onde não há necessariamente uma citação, mas apenas uma cientificação. Se não fosse a necessidade da citação por edital, o procedimento seria o comum.

COMPETÊNCIA

Trata-se de competência em razão da matéria, absoluta, não caracterizada como territorial, a observação feita é o lugar da situação do imóvel. Sobretudo há de se ressaltar que, se houver interesse da União, a competência pode figurar na esfera da Justiça Federal. Como peculiaridade, cabe salientar, o que ocorre com os proprietários de imóveis limítrofes, que são partes passivas da União em processo de usucapião.

PROCEDIMENTO

Iniciará com a citação dos réus, possíveis interessados, e a intimação das Fazendas Públicas e o Ministério Público, após este procedimento terá fluência o prazo de resposta, que é de 15 dias. Ultrapassada a fase de citação, o procedimento da ação de usucapião é o ordinário. Se houver falta de contestação em relação a lide pode ensejar ao julgamento antecipado da causa, porém se incidir a impossibilidade de presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor, caberá ao juiz ordenar-lhe que especifique as provas a produzir em audiência, designando, em seguida, dia e hora para sua realização.

SENTENÇA

A aquisição da propriedade se configura com a resolução dos requisitos legais da posse pelo usucapião, cuja configuração deve anteceder a propositura da ação. Ou seja , na propositura da ação o possuidor já se terá tornado proprietário, se presentes os requisitos A sentença, meramente declaratória, apenas reconhece a relação jurídica, conferindo ao autor um título, que lhe permite transcrever o imóvel no Registro Público (art.945 CPC), tornando legal seu poder sobre o referido bem. Os efeitos da sentença retroagem ao momento em que se produziu o direito declarado.

Se houver improcedência, mesmo assim transitará em julgado a sentença, contudo, surgindo causa nova, nada impedirá que haja proposição de nova ação de usucapião.

COISA JULGADA

O efeito da sentença de usucapião só se dá em relação aos réus que efetivamente tenham se vinculados ao processo através de citação válida, não produzindo efeitos em relação aquele que deveria ter sido pessoalmente citado e não foi. Há coisa julgada material. O usucapião se consolida independentemente da propositura da ação destinada a declará-lo. Pode, assim, o demandado pelo antigo dono para restituir o imóvel, se defender com o direito que adquiriu através do usucapião, mesmo que ainda não tenha obtido sentença para matriculá-lo em seu nome no Registro de Imóveis. Em síntese, o usucapião pode ser alegado como tese de defesa em ação reivindicatória, porém, não pode a sentença dessa ação ser utilizada para averbação, eis que não há citação para os confrontantes.

AÇÃO DE DIVISÃO E DEMARCAÇÃO DE TERRAS PARTICULARES

Para as hipóteses em que o titular da propriedade não conheça de maneira precisa o que lhe pertence, podendo assim tornar difícil ou até mesmo impossibilitar o seu execício de proprietário, é que existe a previsão de demarcação e da divisão de terras particulares, elencadas nos artigos 1.297 (demarcação) e 1.320 (divisão), no Código Civil.

São então duas ações de procedimento especial, podendo ser cumuladas no mesmo processo se proceder , em primeiro a demarcação e em seguida à divisão (art.947 CPC).

Assim com a fixação dos limites da demarcação, serão considerados terceiros em relação à divisão os confinantes, permanecendo assim no processo para que tenham o direito de não serem prejudicados na divisão, seja reivindicando a área perdida ou reclamar indenização a que julgarem ter direito.

AÇÃO DE DEMARCAÇÃO

O art.946, I do CPC tem por objetivo cessar a confusão de limites entre imóveis confinantes, fixando novos limites ou confirmando os que já existiam porém estavam confusos. Faz necessário a existencia de dois imóveis confrontantes e duvidas sobre os limites de um em relação ao outro.

A legitimidade de propor a ação é do próprietário do imóvel ou por qualquer condôminos na compropriedade, sendo os demais liticonsortes ativos(art.952 CPC).

PROPOSITURA

Além dos requisitos do artigo 282 do CPC, a petição inicial deverá observar os previstos no artigo 950 do CPC:

a) os títulos da propriedade do imóvel;

b) a designação do imóvel, pela situação e denominação;

c) a descrição dos limites por constituir, aviventar ou renovar e

d) a nomeação de todos os confinantes da linha demarcanda.

Pode-se pedir cumuladamente ao pedido demarcatório um pedido possessório na hipótese de alguns réus terem praticado esbulho ou turbação, por não conhecerem perfeitamente a linha divisória do imóvel. Essa tutela não permite a concessão de liminar.

PROCEDIMENTO

Os réus serão citados pessoalmente, se residirem na comarca, e por edital, os demais, de acordo com o artigo 953 do CPC. Se o réu, residente fora da comarca, tiver residência certa, deve ser citado por carta precatória, por oficial. No caso de estar em lugar incerto e não sabido é que se fará a citação via edital.

É de vinte dias o prazo para os réus apresentarem contestação da juntada do último comprovante de citação. Com a contestação, poderá apresentar exceção de incompetência ou de suspeição ou de impedimento, além da impugnação ao valor da causa. Réu citado por edital haverá necessidade de nomear um curador.

Oferecida a contestação por qualquer dos réus, o procedimento será ordinário e o artigo 956 do CPC prevê expressamente que, havendo ou não contestação, serão nomeados pelo juízo dois arbitradores e um agrimensor para levantarem o traçado da linha demarcanda.

O art. 957 do CPC prevê que, findos os estudos, os peritos fornecerão minucioso laudo sobre o traçado da linha demarcanda, tendo em conta os títulos, marcos, rumos, a fama da vizinhança, as informações de antigos moradores do lugar e outros elementos que coligirem. Ao laudo, por expressa previsão legal (parágrafo único do artigo 957), deverá ser anexado pelo perito agrimensor a planta da região e o memorial das operações de campo. Da intimação da juntada do laudo aos autos, terão as partes o prazo de dez dias para alegar o que julgarem conveniente.

SENTENÇA

Se o juiz verificar que não existem limites para confirmar, constituir ou renovar, ou acolhendo a exceção de usucapião oposta pelo réu , julgará improcedente a ação de demacação. Julgando procedente por sentença, determinará o traçado da linha demarcanda, decidindo assim a respeito da restituição do terreno invadido, nos rendimentos aferidos pelo réu, ou da indenização dos danos causados. Esta sentença põe fim a ação de demarcação,cabendo recurso de apelação em ambos os efeitos.

COISA JULGADA

Após trânsito julgado a sentença que julgou procedente o pedido, o agrimensor fará a demarcação, colocando os marcos necessários. Serão elaboradas planta e memorial descritivo com as referências convenientes para a identificação dos pontos assinalados (Art. 958 do CPC).

As partes terão dez dias para manifestação em prazo comum, do momento da intimação. Poderão alegar incorreções, que serão decididas pelo magistrado.

Efetuadas as correções e retificações necessárias, será lavrado o auto de demarcação, onde os limites demarcandos serão descritos, conforme art. 965 do CPC.

Após a assinatura do auto pelo juiz, pelos arbitradores e pelo agrimensor, será proferida a sentença de homologação da demarcação. Após o trânsito em julgado, será levada a registro (art.966 do CPC).

AÇÃO DE DIVISÃO

O art. 946, II visa extinguir a comunhão existente dividindo o bem comum e determinando o quinhão certo de cada condômino. Poderá ser promovida por qualquer deles obrigando os demais a partilhar a propriedade, quando o uso comum gerar conflitos.

Para ação de divisão é necessário que o imóvel seja passível de divisão.

PROPOSITURA

São requisitos especiais os elencados no art.967 do CPC, além dos previstos no art.282 do CPC:

Art. 967. A petição inicial, elaborada com observância dos requisitos do artigo 282 e instruída com os títulos de domínio do promovente, conterá:

I – a indicação da origem da comunhão e a denominação, situação, limites e característicos do imóvel;

II – o nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os condôminos, especificando-se os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas;

III – as benfeitorias comuns.

Na petição o requerente deverá indicar a origem da comunhão, sua origem, viabilizando a verificação da existência do condomínio e sua exata descrição com seus limites e suas características. A omissão gerará inépcia da inicial.

A qualificação dos condôminos será informada de acordo com o inciso II, do referido artigo, e na falta de qualquer um ocasionará nulidade.

O inciso III prevê a especificação de benfeitorias comuns existentes para que na partilha cada condômino fique com a que porventura já possuía.

Acostado na inicial deverá ser juntado o título da propriedade do requerente.

PROCEDIMENTO

Segundo o art. 968 do CPC a ação de divisão segue as mesmas regras de citação, prazo de contestação e conversão ao rito ordinário aos moldes da ação de demarcação. Haverá também uma sentença encerrando a primeira fase e decidindo sobre a possibilidade de divisão.

As operações de divisão do imóvel serão feitas por dois arbitradores e um agrimensor, nomeados para a medição da propriedade. Os condôminos formularão o pedido correspondente ao seu quinhão, apresentando seus títulos no prazo de 10 dias, conforme art. 970 do CPC, incluindo benfeitorias próprias e comuns. Poderão ser impugnados pelos demais condôminos em até 10 dias e o juiz decidirá sobre os pedidos e impugnações também em 10 dias; se não houver impugnação o juiz determinará a divisão do imóvel (art. 971 do CPC).

Da mesma maneira que a ação de demarcação são as regras para medição do imóvel, porém levados em conta as benfeitorias permanentes dos confinantes construídas há mais de um ano.

Não satisfeito com a medição e o confinante se achando prejudicado, poderá então pedir restituição do que acha ter por direito (art.974 do CPC).

Os arbitradores realizarão exame e avaliação da propriedade e fornecerão laudo ao agrimensor que elaborará a planta e seu memorial descritivo. Em conjunto com os arbitradores formularão o laudo definitivo com a divisão (arts. 976, 977 e 978 do CPC).

O art.979 do CPC informa que em prazo comum de 10 dias serão ouvidas as partes e, o juiz deliberará sobre a partilha, demarcando-se os quinhões.

Também com prazo de 10 dias poderão os condôminos levantar possíveis incorreções, e finalmente será lavrado pelo escrivão o auto de divisão e a folha de pagamento para cada condômino. Esse auto será assinado pelo juiz da causa, o agrimensor e os arbitradores, seguido pela sentença homologatória. Essa folha de pagamento é o título que será levado à registro no cartório de registro de imóveis.

BIBLIOGRAFIA

WAMBIER, Luiz Rodrigues. Curso avançado de processo civil volume 3: processo cautelar e procedimentos especiais/ Luiz Rodrigues Wambier, Flávio Renato Correia de Almeida, Eduardo Talamini. – 8ª Ed. rev., atual. e ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2007.

GRECO FILHO, Vicente, Direito Processual Civil Brasileiro, São Paulo: Saraiva, 2008. v.3.

MARCATO, Antonio Carlos. Procedimentos especiais. São Paulo: RT, 1988.

RODRIGUES, Silvio. Direito das Coisas. 16 ed. São Paulo: Saraiva, 1987.

CÓDIGO DE PEOCESSO CIVIL – Lei nº 5.869 de 11-1-1973.