Protesto de Créditos de Aluguel
Em consulta a legislação vigente, pertinente a matéria de PROTESTO DE CRÉDITO DE ALUGUEL, encontramos 03 leis que abrangem o assunto, duas de âmbito federal e uma de âmbito estadual, sancionada em São Paulo, como segue:
FEDERAL
Lei Nº 5869 de 11/janeiro/1973 – Institui o Código de Processo Civil – Art. 585, inciso V:
Artigo 585 – São títulos executivos extrajudiciais:
V – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio.
Lei Nº 9492 de 10/setembro/1997 – Define competência, regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida e dá outras providências – Cap. I – art. 1º:
- Protesto é ato formal e solene pelo qual se prova inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida.
ESTADUAL
LEI Nº 13.160 DE 21/JULHO/2008 / SP– Altera a Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro
Artigo 1º – Passam a vigorar com a seguinte redação os itens 7 e 8 das Notas Explicativas da Tabela IV – Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos
da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, em face das disposições da Lei federal nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000:
I – o item 7:
“7 – Havendo interesse da administração pública federal, estadual ou municipal, os tabelionatos de protesto de títulos e de outros documentos de dívida ficam obrigados a recepcionar para protesto comum ou falimentar, as certidões de dívida ativa, devidamente inscrita, independentemente de prévio depósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores serão pagos na forma prevista no item 6, bem como o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que provado por contrato escrito, e ainda o crédito do condomínio, decorrente das quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade.
O protesto poderá ser tirado, além do devedor principal, contra qualquer dos co-devedores, constantes do documento, inclusive fiadores, desde que solicitado
pelo apresentante.” (NR).
II – o item 8:
“8 – Compreendem-se como títulos e outros documentos de dívidas, sujeitos a protesto comum ou falimentar, os títulos de crédito, como tal definidos em lei, e os documentos considerados como títulos executivos judiciais e extrajudiciais pela legislação processual, inclusive as certidões da dívida ativa inscrita de interesse da União, dos Estados e dos Municípios, em relação aos quais a apresentação a protesto independe de prévio depósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores serão pagos pelos respectivos interessados no ato elisivo do protesto ou, quando protestado o título ou documento, no ato do pedido do cancelamento de seu registro, observados os valores dos emolumentos e das despesas vigentes na data da protocolização do título ou documento, nos casos de aceite, devolução, pagamento ou desistência do protesto, ou na data do cancelamento do protesto, observando-se, neste caso, no cálculo, a faixa de referência do título ou documento na data de sua protocolização. Os contratos de locação e demais documentos demonstrativos da dívida poderão ser apresentados por meio de cópia autenticada; não estando indicado no título ou no documento de dívida o valor exato do crédito, ou quando este se referir a parcela vencida, o apresentante, sob sua inteira responsabilidade, deverá juntar demonstrativo de seu valor.” (NR).
Deprende-se dos textos legislativos, que os Tabelionatos de Protesto de Títulos, têm obrigação de receber também o crédito decorrente de aluguel e seus encargos vencidos e não pagos, e em consequencia disso, os locatários inadimplentes poderão ter seus nomes incluídos no rol do Cadastro de Inadimplentes no SPC e SERASA.
Quanto aos créditos decorrentes de locação, ao proprietário cabe atentar para a correta elaboração do cálculo dos valores, discriminando de forma inequívoca aqueles referentes aos aluguéis vencidos e não pagos, bem como dos respectivos encargos previstos no contrato, cuja cópia autenticada também deverá ser apresentada ao Tabelionato de Protesto.
A Lei Estadual Paulista, também fala em protesto de taxas de condomínios, ou seja, para os proprietários de imóveis que os colocam para locação, a Lei também se mostra bastante positiva, pois permite ao condomínio levar a protesto o boleto emitido em nome do locatário. Isso porque, nos termos do artigo primeiro da Lei 13.160/08, os tabelionatos poderão proceder ao protesto do título “decorrente das cotas de rateio de despesas e de aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade”. Portanto, encontrando-se o locatário na posse direta do imóvel, e tendo sido o condomínio notificado formalmente desse fato, a este fica reservado o direito de optar por protestar o locatário e não o locador (ou seja, o proprietário) do imóvel.
Justificando este aspecto no próprio texto legal da lei de protesto ora promulgada, diz que o débito resultante de locação do imóvel, comprovado por contrato escrito pode ser objeto de protesto, tanto quanto ao inquilino como quanto ao fiador, pois a fiança é modalidade de caução e se insere entre os títulos executivos extrajudiciais, senão vejamos:
“...bem como o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que provado por contrato escrito.”
Concluímos portanto que os Créditos de Aluguel são passíveis de protesto, desde que exista contrato de locação por escrito e portanto sujeitando ao locatário e seus fiadores a terem seus nomes incluídos no rol dos mal pagadores, ou seja, levados à protesto e inscritos no SERASA e SPC.
Serão necessários os seguintes documentos para ingresso do contrato de locação a protesto:
- Contrato de Aluguel original ou cópia autenticada com assinatura do locador, locatário e fiadores se houver.
- Planilha de Cálculos que poderá incluir o valor dos aluguéis atrasados (valor principal), multa, correção monetária, juros e impostos (água, luz e etc.). Não serão permitidas, contudo, cobranças de despesas de benfeitorias, sejam úteis, necessárias ou voluptuosas, assim como não será necessária apresentação do recibo de aluguel.
- Não é necessário o reconhecimento de firma da assinatura das partes envolvidas no contrato
Convém lembrar que seria sempre interessante a agilidade do locador no encaminhamento imediato da parcela inadimplida do aluguel a protesto. Esperar o acúmulo de outras parcelas, só torna o valor total maior para o locatário pagar em Cartório, o que diminui o índice de pagamento.
Observação: Uma vez protestado, o devedor será automaticamente negativado no SPC. Feito o pagamento pelo devedor e, eventualmente, cancelado o protesto, pode acontecer dele continuar negativado nos cadastros de inadimplentes. Pois bem. Apesar de alguma controvérsia, cabe ao credor a responsabilidade pela retirada do nome do devedor que pagou sua dívida do cadastro de inadimplentes. Se ele não providenciar a “limpeza”, pode sofrer ação de indenização por danos morais por parte do devedor. Acontecerá o mesmo se, por algum motivo, o protesto e/ou a negativação forem feitos em valores indevidos.
Finalmente, de qualquer forma, seria interessante passar a conter no contrato de locação uma previsão/aviso de que os valores inadimplidos ficam sujeitos a protesto.
OAB/SP. 235.283
Em consulta a legislação vigente, pertinente a matéria de PROTESTO DE CRÉDITO DE ALUGUEL, encontramos 03 leis que abrangem o assunto, duas de âmbito federal e uma de âmbito estadual, sancionada em São Paulo, como segue:
FEDERAL
Lei Nº 5869 de 11/janeiro/1973 – Institui o Código de Processo Civil – Art. 585, inciso V:
Artigo 585 – São títulos executivos extrajudiciais:
V – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio.
Lei Nº 9492 de 10/setembro/1997 – Define competência, regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida e dá outras providências – Cap. I – art. 1º:
- Protesto é ato formal e solene pelo qual se prova inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida.
ESTADUAL
LEI Nº 13.160 DE 21/JULHO/2008 / SP– Altera a Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro
Artigo 1º – Passam a vigorar com a seguinte redação os itens 7 e 8 das Notas Explicativas da Tabela IV – Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos
da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, em face das disposições da Lei federal nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000:
I – o item 7:
“7 – Havendo interesse da administração pública federal, estadual ou municipal, os tabelionatos de protesto de títulos e de outros documentos de dívida ficam obrigados a recepcionar para protesto comum ou falimentar, as certidões de dívida ativa, devidamente inscrita, independentemente de prévio depósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores serão pagos na forma prevista no item 6, bem como o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que provado por contrato escrito, e ainda o crédito do condomínio, decorrente das quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade.
O protesto poderá ser tirado, além do devedor principal, contra qualquer dos co-devedores, constantes do documento, inclusive fiadores, desde que solicitado
pelo apresentante.” (NR).
II – o item 8:
“8 – Compreendem-se como títulos e outros documentos de dívidas, sujeitos a protesto comum ou falimentar, os títulos de crédito, como tal definidos em lei, e os documentos considerados como títulos executivos judiciais e extrajudiciais pela legislação processual, inclusive as certidões da dívida ativa inscrita de interesse da União, dos Estados e dos Municípios, em relação aos quais a apresentação a protesto independe de prévio depósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores serão pagos pelos respectivos interessados no ato elisivo do protesto ou, quando protestado o título ou documento, no ato do pedido do cancelamento de seu registro, observados os valores dos emolumentos e das despesas vigentes na data da protocolização do título ou documento, nos casos de aceite, devolução, pagamento ou desistência do protesto, ou na data do cancelamento do protesto, observando-se, neste caso, no cálculo, a faixa de referência do título ou documento na data de sua protocolização. Os contratos de locação e demais documentos demonstrativos da dívida poderão ser apresentados por meio de cópia autenticada; não estando indicado no título ou no documento de dívida o valor exato do crédito, ou quando este se referir a parcela vencida, o apresentante, sob sua inteira responsabilidade, deverá juntar demonstrativo de seu valor.” (NR).
Deprende-se dos textos legislativos, que os Tabelionatos de Protesto de Títulos, têm obrigação de receber também o crédito decorrente de aluguel e seus encargos vencidos e não pagos, e em consequencia disso, os locatários inadimplentes poderão ter seus nomes incluídos no rol do Cadastro de Inadimplentes no SPC e SERASA.
Quanto aos créditos decorrentes de locação, ao proprietário cabe atentar para a correta elaboração do cálculo dos valores, discriminando de forma inequívoca aqueles referentes aos aluguéis vencidos e não pagos, bem como dos respectivos encargos previstos no contrato, cuja cópia autenticada também deverá ser apresentada ao Tabelionato de Protesto.
A Lei Estadual Paulista, também fala em protesto de taxas de condomínios, ou seja, para os proprietários de imóveis que os colocam para locação, a Lei também se mostra bastante positiva, pois permite ao condomínio levar a protesto o boleto emitido em nome do locatário. Isso porque, nos termos do artigo primeiro da Lei 13.160/08, os tabelionatos poderão proceder ao protesto do título “decorrente das cotas de rateio de despesas e de aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade”. Portanto, encontrando-se o locatário na posse direta do imóvel, e tendo sido o condomínio notificado formalmente desse fato, a este fica reservado o direito de optar por protestar o locatário e não o locador (ou seja, o proprietário) do imóvel.
Justificando este aspecto no próprio texto legal da lei de protesto ora promulgada, diz que o débito resultante de locação do imóvel, comprovado por contrato escrito pode ser objeto de protesto, tanto quanto ao inquilino como quanto ao fiador, pois a fiança é modalidade de caução e se insere entre os títulos executivos extrajudiciais, senão vejamos:
“...bem como o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que provado por contrato escrito.”
Concluímos portanto que os Créditos de Aluguel são passíveis de protesto, desde que exista contrato de locação por escrito e portanto sujeitando ao locatário e seus fiadores a terem seus nomes incluídos no rol dos mal pagadores, ou seja, levados à protesto e inscritos no SERASA e SPC.
Serão necessários os seguintes documentos para ingresso do contrato de locação a protesto:
- Contrato de Aluguel original ou cópia autenticada com assinatura do locador, locatário e fiadores se houver.
- Planilha de Cálculos que poderá incluir o valor dos aluguéis atrasados (valor principal), multa, correção monetária, juros e impostos (água, luz e etc.). Não serão permitidas, contudo, cobranças de despesas de benfeitorias, sejam úteis, necessárias ou voluptuosas, assim como não será necessária apresentação do recibo de aluguel.
- Não é necessário o reconhecimento de firma da assinatura das partes envolvidas no contrato
Convém lembrar que seria sempre interessante a agilidade do locador no encaminhamento imediato da parcela inadimplida do aluguel a protesto. Esperar o acúmulo de outras parcelas, só torna o valor total maior para o locatário pagar em Cartório, o que diminui o índice de pagamento.
Observação: Uma vez protestado, o devedor será automaticamente negativado no SPC. Feito o pagamento pelo devedor e, eventualmente, cancelado o protesto, pode acontecer dele continuar negativado nos cadastros de inadimplentes. Pois bem. Apesar de alguma controvérsia, cabe ao credor a responsabilidade pela retirada do nome do devedor que pagou sua dívida do cadastro de inadimplentes. Se ele não providenciar a “limpeza”, pode sofrer ação de indenização por danos morais por parte do devedor. Acontecerá o mesmo se, por algum motivo, o protesto e/ou a negativação forem feitos em valores indevidos.
Finalmente, de qualquer forma, seria interessante passar a conter no contrato de locação uma previsão/aviso de que os valores inadimplidos ficam sujeitos a protesto.
OAB/SP. 235.283