Rescisão de contrato com isenção de multa

* Prof. Dr. Arnaldo de Souza Ribeiro

A vida esguicha como uma fonte para aqueles que perfuram a rocha da inércia.

Alexis Carrel. Nasceu em Lyon, no dia 28 de junho de 1873 e faleceu em Paris, no dia 05 de novembro de 1944. Foi médico, biologista, fisiologista e escritor.

Entre os pontos relevantes a ser observados ao celebrar o contrato de locação, destacam-se o prazo de vigência, o valor do aluguel e multa com vista a assegurar a permanência do locatário no imóvel e, sobretudo, evitar a incidência de penalidades em caso de rescisão. Salvo nos casos especiais, a lei impõe ao locatário o pagamento de multa se a rescisão ocorrer antes do prazo estipulado.

Prevê o artigo 4º da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, in verbis:

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012).

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, seja ele privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Pelo exposto, a lei de locação em vigor, salvo a exceção supramencionada no § 2º do art. 54-A determina que o locador não poderá retomar o imóvel na vigência do contrato, portanto poderá o locatário, se desejar, rescindir o contrato mediante notificação por escrito e pagamento de multa proporcional, nos termos do artigo 413 do Código Civil, in verbis:

Artigo 413: A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Portanto, nos termos da lei supramencionada, escudado no § 2º do artigo 4º, poderá o locatário eximir-se do pagamento da referida multa, quando empregado e for transferido para outro local de trabalho, cuja distância inviabilize a manutenção do contrato de locação, ou seja, que a mudança exija que o locatário também mude o seu domicílio.

Deste modo, para eximir-se da multa além do requisito supramencionado, o locatário terá que notificar o locador, com antecedência de trinta dias e, nessa notificação, anexar os documentos comprobatórios emitidos pelo empregador de que o locatário irá trabalhar em outra localidade e, ainda, constar o endereço completo do futuro local de trabalho.

Notificado nos termos da lei e constatada a veracidade das declarações, o locador terá que acolher o pedido sem a incidência de quaisquer valores a título de multa.

Nesse sentido Carlos Celso Orcesi da Costa, Locação de Imóvel Urbano, Ed. Saraiva, 1992 (pág. 20):

O parágrafo único acentua o princípio da equidade, referindo-se à transferência do empregado. Sendo obrigado a respeitar a ordem de transferência, seria injusto que o empregado-locatário pagasse multa ao seu senhorio.

Registre-se, não há dúvidas quanto à clareza da lei. Esse benefício cinge-se a tão somente aos casos de transferência de domicilio profissional. Portanto outras razões não legitimam o locatário a buscar o palio do artigo em comento.

Nos casos de perda de emprego ou mesmo diante da existência de proposta de trabalho mais vantajosa em outra empresa, que exija do locatário mudança de domicílio, não o legitimam a arguir o benefício ora comentado. Logo, na hipótese de mudança voluntaria de trabalho ou mesmo em transferência de escola, nada impede que o locatário procure o locador e busque uma composição amigável e promovam a rescisão do contrato – com isenção ou redução da multa. Ou, ainda, que o locador aceite a sub-rogação dos direitos do locatário por outro e assim, rescindam o contrato de forma menos onerosa para o locatário. De modo a viabilizar que o imóvel seja imediatamente dado em nova locação, o que certamente constituirá em economia para o locatário e ganhos para o locador.

Itaúna, 15 de maio de 2015.

Obs. Publicado no Jornal DIÁRIO DE ITAÚNA E REGIÃO (Itaúna, Nova Serrana e Pará de Minas). Terça-feira, 18 de maio de 2015. Ano V, N. 1458 – Pag. 2.

* Arnaldo de Souza Ribeiro é Doutor pela UNIMES – Santos - SP. Mestre em Direito Privado pela UNIFRAN – Franca - SP. Especialista em Metodologia e a Didática do Ensino pelas Faculdades Claretianas – São José de Batatais – SP. Coordenador e professor do Curso de Direito da Universidade de Itaúna – UIT – Itaúna - MG. Professor convidado da Escola Fluminense de Psicanálise – ESFLUP – Nova Iguaçu - RJ. Secretário Adjunto da 34ª Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil - OAB – Itaúna – MG. Sócio efetivo da Associação Brasileira de Filosofia e Psicanálise – ABRAFP – Belo Horizonte - MG; membro do Instituto Mineiro de Direito Processual – IMDP – Belo Horizonte – MG; sócio fundador e secretário do Instituto Mineiro de Humanidades – IMH – Itaúna – MG e membro do Instituto do Direito de Língua Portuguesa – IDILP – Lisboa. Advogado e Conferencista. arnaldodesouzaribeiro@hotmail.com