Rescisão de Contrato de Locação por defeitos no imóvel

* Prof. Dr. Arnaldo de Souza Ribeiro

Interpretar a lei é revelar o pensamento, que anima as suas palavras.

Clóvis Bevilacqua. Nasceu em Nova Viçosa do Ceará - CE, no dia 04 de outubro de 1859 e faleceu no Rio de Janeiro - RJ, no dia 26 de julho de 1944. Foi jurista, filósofo, legislador, humanista e historiador. Autor do projeto do CCB em 1901. O Código Civil foi promulgado no dia 1º janeiro de 1916 e vigorou até o dia 10 de janeiro de 2003.

Considerando que os contratos de locação são bilaterais – existe reciprocidade de obrigações entre locador e locatário – portanto, os contratantes deverão cumprir suas obrigações na forma pactuada, com vista a evitar sua rescisão o que acarretará prejuízos e custos para aquele que der causa.

Embora ciente da bilateralidade dos contratos de locação, este artigo cingir-se-á a tão somente às causas de rescisões motivadas pelos defeitos no imóvel, ou seja – inadimplência do locador - em especial aqueles motivos que estão previstos nos primeiros cinco incisos do artigo 22 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, in verbis:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

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Pelo exposto, se o locador não entregar o imóvel ao locatário em estado que sirva ao uso destinado, garantir-lhe a utilização pacífica durante a locação, manter-lhe a forma e o destino, responder por vícios anteriores à locação e fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, conforme previsto na Lei – e corroborado pelo contrato - legitima o locatário a rescindir o contrato, eximir-se do pagamento dos locativos e multas e, ainda, arguir perdas e danos.

Entre os pontos supramencionados, os que mais ensejam a rescisão dos contratos por parte dos locatários são os defeitos representados pelo mofo, infiltrações, goteiras e a falta de regularização.

Nos termos do artigo 26 da Lei 8245, de 18 de outubro de 1991, o locador poderá eximir-se da rescisão e das penalidades com a realização das reformas necessárias.

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

Desse modo, alugar um imóvel com defeitos ou não sanar os nele existentes constitui quebra de contrato e legitima o locatário, no exercício de seus direitos, exigir: a revisão do contrato para adequação do valor pactuado para o aluguel a valores compatíveis com as condições do imóvel ou requerer a rescisão cumulado com pedido de perdas e danos.

Além dos defeitos na estrutura dos imóveis, também legitima o locatário a rescindir o contrato situações em que o imóvel não foi regularizado e que não permitam que os Órgãos Públicos forneçam o alvará de funcionamento.

O locatário pode ainda pleitear medida judicial em caráter liminar para suspender a exigência dos locatícios durante o período em que se discute a responsabilidade do locador pela rescisão contratual. O objetivo dessa medida é impedir eventuais protestos e registros junto aos órgãos de proteção ao crédito, além de suspender possíveis ações de execução referentes aos aluguéis, encargos locatícios e multas rescisórias.

Diante dessas incidências, deve locatário guardar o maior número possível de documentos que materializam os problemas sofridos, entre eles: fotografias, gravações, e vídeos, para comprovar os defeitos existentes no imóvel, para melhor fundamentar o pedido e possibilitar a concessão de eventual ordem judicial.

Ressalte-se ainda que os defeitos para ensejar a rescisão devem inviabilizar o uso do imóvel e constatada a leniência do locador que, regularmente notificado para corrigi-los e eximir-se das penalidades, não o fizer em tempo hábil.

Essa notificação pode ser efetivada extrajudicialmente, inclusive por carta registrada com AR, embora, para evitar a arguição de quaisquer vícios, recomenda-se que ela seja feita pelo Oficial do Cartório de Títulos e Documentos.

Recomenda-se ainda que o locatário denuncie os defeitos tão logo sejam percebidos, considerando que os Tribunais tendem a interpretar que o seu silêncio aquiesce os defeitos e, consequentemente, este entendimento comprometerá o resultado do processo, inclusive com a possibilidade de o locatário não receber a indenização pleiteada e a isenção das multas previstas.

Itaúna, 19 de julho de 2015.

Obs. Publicado no Jornal DIÁRIO DE ITAÚNA E REGIÃO (Itaúna, Nova Serrana e Pará de Minas). Terça-feira, 21 de julho de 2015. Ano VI, N. 1511 – Pag. 2.

* Arnaldo de Souza Ribeiro é Doutor pela UNIMES – Santos - SP. Mestre em Direito Privado pela UNIFRAN – Franca - SP. Especialista em Metodologia e a Didática do Ensino pelas Faculdades Claretianas – São José de Batatais – SP. Coordenador e professor do Curso de Direito da Universidade de Itaúna – UIT – Itaúna - MG. Professor convidado da Escola Fluminense de Psicanálise – ESFLUP – Nova Iguaçu - RJ. Secretário Adjunto e membro da Comissão de Direito Imobiliário da 34ª Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil - OAB – Itaúna – MG. Sócio efetivo da Associação Brasileira de Filosofia e Psicanálise – ABRAFP – Belo Horizonte - MG; membro do Instituto Mineiro de Direito Processual – IMDP – Belo Horizonte – MG; sócio fundador e secretário do Instituto Mineiro de Humanidades – IMH – Itaúna – MG e membro do Instituto do Direito de Língua Portuguesa – IDILP – Lisboa. Advogado e Conferencista. arnaldodesouzaribeiro@hotmail.com