CONTRATO DE GAVETA

Prefácio

Na maior parte das vezes, o desperdício de tempo e dinheiro hoje sai caríssimo no futuro. Quem sabe se estiver o testamento em dia e em ordem, os herdeiros felizes serão motivados a louvarem o nome do falecido parente? Portanto, evitem os "CONTRATOS DE GAVETA"!

O nome "CONTRATO DE GAVETA" surgiu porque os que transacionam a compra e venda de um imóvel, depois do negócio informal, embasados na ética moral, nas palavras dos envolvidos, escondem ou guardam o documento (contrato) numa gaveta!

EXPLICANDO O TERMO "CONTRATO DE GAVETA"

Trata-se de um contrato firmado entre comprador e vendedor na aquisição de um imóvel. Mas apesar de bastante utilizado, o "contrato de gaveta" não é um instrumento formal. Não é seguro.

Além desses dois indivíduos (comprador e vendedor), esse tipo de acordo não envolvem outras entidades. Depois do acordo informal, há quem o denomine de uma negociata, as cópias do documento (contrato) são esquecidas em uma gaveta dai o nome "contrato de gaveta" – até surgir a necessidade de uma venda, registro em cartório de imóveis ou falecimento de um dos envolvidos.

Pronto. Aqui terá início a decepção como se fosse uma "via crucis" (sofrimento e dor) dos envolvidos pelas divergências de interesses.

OS RISCOS DO "CONTRATO DE GAVETA"

Todos sabemos o quanto é problemático uma inventariança, mormente quando há imóvel ou imóveis negociados com "contrato de gaveta", sem registro formal sobre as negociações firmadas apenas levando em conta a moralidade e a ética dos envolvidos.

Ora, também sabemos que, em se tratando de direito: O que não há registro não existe! E que se afobem e sofram os herdeiros necessários por culpa dos desidiosos parentes falecidos.

Por ser informal, prático e fácil o "contrato de gaveta" é um instrumento muito utilizado em nosso país. Normalmente, compradores e vendedores utilizam-no nas transações imobiliárias. No entanto, essa MODALIDADE CONTRATUAL é de alto risco, isto é, poderá não ser benéfico para as finanças pessoais dos envolvidos nessa armadilha.

O "contrato de gaveta" de imóvel é bastante usado quando o imóvel ainda não possui escritura definitiva. Por ser um documento informal, não existe um modelo padronizado, mas na "web" há modelos inventados para todos os gostos e desgostos.

Um exemplo de risco são loteamentos irregulares, onde a área não está devidamente desmembrada. As favelas são um excelente exemplo dessas "compras e vendas" informais.

Nesse caso, o proprietário do empreendimento faz "contrato de gaveta" com os compradores dos lotes até conseguir a regularização do empreendimento. No entanto, isso representa um grande risco para o comprador, mesmo para aquele que negocia sabendo o que é "contrato de gaveta".

POR QUE FAZEM “CONTRATO DE GAVETA”?

Ora, se é uma modalidade contratual de risco... Por que se arriscam comprador (es) e vendedor (es) nessa empreitada negocial? Simples: Pela praticidade, informalidade e facilidade; ausência de despesas com cartórios, taxas e outras aporrinhações burocráticas.

Ocorre que, dentre todos os tipos de contratos, o de "gaveta" é um que não há nenhum tipo de registro durante a sua execução. Ou seja, ele é, na verdade, um contrato não oficial, que possui validade apenas entre o comprador e o vendedor do imóvel. Nem o cartório de imóveis, sequer, possui um registro sobre a negociação.

UM EXEMPLO RECORRENTE NAS FAVELAS

O hipossuficiente nas finanças, ludibriado à boa-fé, diz sorridente: "Comprei um barraco na rua 2, da Rocinha, e já levantei três andares. Poderei morrer em paz porque minha família estará tranquila". Qual ledo engano. Ele nada possui por ter feito um "contrato de gaveta"!

Quando muito poderá, o homem de bem e trabalhador honesto, a depender do tempo de efetiva ocupação do imóvel, impetrar uma ação de usucapião obedecendo a legislação vigente. Contudo, não escapará da burocracia e das despesas para regularizar um imóvel que julgava ser de sua propriedade.

Nesse sentido, a legitimidade da compra e venda fica totalmente atrelada à confiança envolvendo as duas partes do negócio. Esse é um dos principais motivos para o "contrato de gaveta" de imóvel financiado ser considerado uma forma muito arriscada de se comprar ou vender um imóvel.

O SONHO DO PARQUE AQUÁTICO

Um contrato convencional costuma ser registrado em um cartório imobiliário e as transferências relativas à propriedade do imóvel são documentadas nesse lugar.

Caso ocorra algum problema relativo ao imóvel, os envolvidos podem recorrer aos registros realizados e verificar a legitimidade do responsável. Isso não ocorre no "contrato de gaveta".

Como ele funciona como um compromisso entre vendedor e comprador, sem outra parte envolvida, como um cartório de registro de imóveis, ele não garante juridicamente a compra caso ocorra algum problema.

Tome-se como exemplo um comprador que adquiriu um lote de um empreendimento e fez um "contrato de gaveta".

Passados quase dez anos, o empreendedor não conseguiu desmembrar o imóvel, entrou em dívidas e seus bens foram para leilão. Inclusive o empreendimento. O comprador decide então despejar os moradores para fazer um parque aquático.

Ora, apesar dos inquilinos terem pago pelo terreno e terem um recibo ou testemunhas desse pagamento, eles não têm como recorrer à Justiça. E, nesse caso, ainda perderam o valor gasto na construção da casa que consideravam própria.

Mas a depender do tempo de efetiva ocupação, impetrar uma ação de usucapião, obedecendo a legislação vigente, poderá ser uma solução para a suposta e malfeita (imperfeita; feito sem cuidado ou de modo incorreto) compra.

CONCLUSÃO

Enfim, todos sabemos que é muito mais desgastante e oneroso comprar um imóvel regularizado e fazer o seu devido registro em cartório. Todavia, essa opção garante:

Segurança para o comprador, tranquilidade caso ocorra algum problema no futuro e mais respaldo jurídico. Nesse sentido, antes de efetuar uma compra de um imóvel, é importante avaliar se ele está devidamente escriturado. Além disso, é importante avaliar se há algum impedimento na escritura do imóvel, como algum problema relativo ao penhor.

Outra recomendação é entrar em contato com um advogado especialista em direito imobiliário e tributário para auxiliarem durante esse processo de compra de imóvel e na elaboração de um contrato benéfico para as partes envolvidas.

São cuidados como esses que irão garantir mais tranquilidade na vida do comprador (vendedor), evitando transtornos que possam vir a colocar as finanças em xeque e os herdeiros necessários em desassossego. Não me custa lembrar: Na maior parte das vezes, o desperdício de tempo e dinheiro hoje sai caríssimo no futuro.

Quem sabe se estiver o testamento em dia e em ordem, os herdeiros felizes serão motivados a louvarem o nome do falecido parente? Portanto, evitem os "CONTRATOS DE GAVETA"!

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NOTAS REFERENCIADAS

– Textos livres para consulta da Imprensa Brasileira e “web”;

– Fragmentos do texto de Gabriela Mosmann analista de investimentos na Suno Research;

– Assertivas do autor que devem ser consideradas circunstanciais e imparciais.